Como encontrar proprietários dispostos a vender seus imóveis com financiamento de vendedores
Respostas
04/24/2024
Jez
Como encontro proprietários dispostos a vender seus imóveis com financiamento do vendedor?
Há várias maneiras. Eu vou chegar a esses em apenas um momento. (Apenas seja paciente!)
No entanto, acho que você está se concentrando no problema errado. Normalmente, o problema não é o custo da transação, mas sim encontrar agentes competentes e com conhecimento. Além disso, o modelo de negócios da maioria dos agentes não está configurado para lidar com o financiamento do vendedor. Especificamente, o modelo de negócios do agente é que uma comissão é devida ao agente (tecnicamente, o corretor do agente) no momento em que ambas as partes assinam um contrato de venda. O pagamento real da comissão, no entanto, está atrasado até o fechamento.
O mesmo problema ocorre com as opções de arrendamento e contratos de arrendamento. No caso de compras de leasing, a venda não ocorrerá por vários anos. No caso de opções de arrendamento, a venda pode nunca ocorrer. Os agentes geralmente querem ser pagos rapidamente; eles não querem esperar anos até que a ação seja realmente transferida. É por isso que muitos agentes não estão interessados em variações de financiamento de vendedores; eles precisam esperar meses ou anos por um dia de pagamento que pode nunca chegar. Definitivamente, existem soluções e soluções para esse problema. Mas isso será uma resposta para outro dia.
De volta à sua pergunta: Como você encontra proprietários dispostos a considerar o financiamento do vendedor? A resposta curta é: Você procura pessoas que desejam vender suas casas, mas não precisa do dinheiro imediatamente.
Resposta mais longa: Aqui está um trecho de um livro que escrevi sobre como encontrar proprietários que considerariam opções de arrendamento. A motivação do proprietário é a mesma dos contratos de terrenos: ele / ela quer vender agora, mas não precisa do dinheiro imediatamente e está disposto a fornecer financiamento. A maioria deles envolve o MLS. Além disso, com contratos de terra - assim como com opções de arrendamento - a ação não é transferida até algum momento futuro. Isso é diferente do financiamento "regular" do vendedor, onde a escritura é transferida imediatamente e o comprador simplesmente faz pagamentos ao vendedor.
Antes de entrar, porém, você disse que não queria lidar com agentes devido aos custos de transação. Novamente, esse não é o problema. Certamente não é com quem você deveria se preocupar. Mas, muito rapidamente, se você deseja prospectar perspectivas de financiamento de vendedores por conta própria, use as mesmas técnicas usadas pela maioria dos investidores:
Cartões postais (especialmente para proprietários que possuem de forma livre e clara e ausentes proprietários de imóveis)
Cartas (novamente, proprietários livres e desobedientes e a ausência de proprietários)
Letras Amarelas (mais uma vez, proprietários livres e desobedientes e a ausência de proprietários)
Bandit Signs
Sites otimizados para SEO
Porta cabides
Trabalhe com atacadistas. Diga a eles o que você está procurando.
Agora, vamos encontrar vendedores dispostos a considerar o financiamento do vendedor (por meio de opções de arrendamento - igualmente aplicáveis aos contratos de terrenos).
MLS: Opções de locação
Esta é uma página de listagem de uma propriedade. Às vezes, a menção dessa opção de concessão é feita na área de comentários, visível apenas para agentes, não para o público em geral. Alguns aparecerão nas duas áreas.
Se você estiver trabalhando com um corretor de imóveis - ou decidir que é o caminho que deseja seguir -, seu primeiro passo é solicitar ao seu agente que procure no serviço de listagem múltipla por propriedades disponíveis como opções de arrendamento. Nos mercados em baixa, haverá alguns, embora provavelmente não seja um número enorme. Em mercados mais fortes, haverá poucos, se houver.
MLS: outras compras atrasadas
Verifique se o seu agente também procura usando outros termos que descrevem estruturas semelhantes. Esses termos incluem "compra e arrendamento", "aluguel para compra própria", "aluguel para compra", "contrato de terrenos" e "contrato de escritura". Em cada caso, o proprietário está sinalizando que deseja vender, mas está disposto a aguardar a venda. Algumas dessas técnicas e alguns desses termos são mais frequentemente usados em certas áreas do país do que em outras. Então, procure por todos eles.
Nesse caso, a opção alugar para possuir é feita tanto na área de observações visível apenas para agentes quanto nas observações visíveis ao público em geral.
MLS: Financiamento do Proprietário
Procure propriedades nas quais o proprietário esteja disposto a manter o financiamento. Isso significa que o proprietário está disposto a agir como o banco. Ele não precisa de todo o dinheiro no fechamento. Ele está disposto a receber pagamentos ao longo do tempo enquanto o inquilino vive em casa. E muitos proprietários não têm critérios de empréstimo tão rígidos ou inflexíveis quanto os grandes bancos.
Mas não pare por aí. Peça ao seu agente para procurar outras propriedades no MLS que são possibilidades de opção de aluguel. Lembre-se: uma opção de arrendamento associa um arrendamento com uma opção de compra. Portanto, seu agente deve procurar proprietários que estão tentando alugar suas propriedades, mas estão abertos à venda, ou proprietários que estão tentando vender, mas estão abertos a alugar.
MLS: imóveis para aluguel e venda
O primeiro passo é encontrar essas propriedades no MLS listadas para aluguel e venda. Mesmo que não estejam listados como "opções de arrendamento", os proprietários estão dispostos a alugar e vender. Tudo o que você está pedindo é que eles alugem agora e vender mais tarde.
Observe que a mesma propriedade está listada para venda e aluguel. Bônus: a partir dos dias no mercado (DOMP), é possível ver que a propriedade foi listada pela primeira vez para venda (há 107 dias). Depois de 66 dias, o proprietário também o listou para alugar. Como o proprietário queria vender primeiro e depois alugá-lo depois de não ter vendido, uma boa estratégia de negociação seria enfatizar seu interesse em comprar.
MLS: Listagens expiradas para aluguel
O próximo passo é encontrar as propriedades no MLS que foram listadas para venda, mas essas listagens expiraram ou foram retiradas e agora estão listadas como para aluguel. Estas são propriedades que os proprietários realmente gostariam de vender. Mas eles não conseguiram, então estão dispostos a alugar. Mais uma vez, você está oferecendo uma solução para o problema deles. Você está disposto a alugar agora e pode comprar mais tarde.
Esta propriedade foi listada pela primeira vez para venda, mas agora será oferecida apenas para aluguel. Nota: Essas informações estão apenas na seção do agente, não na área pública em geral.
MLS: aluguel expirado já está à venda
Na mesma linha, procure propriedades que foram listadas como locações, mas que agora estão listadas para venda. Provavelmente haverá menos do que os primeiros à venda, agora para alugar, mas nunca é demais olhar. Também são propriedades que o proprietário está disposto a alugar e vender.
Até o momento, identificamos propriedades que conhecer os proprietários estavam dispostos a alugar e vender. Agora vamos passar para os proprietários que poder esteja disposto a alugar e vender.
MLS: Casas vagas para venda
Comece com os proprietários que estão tentando vender e cuja casa está vazia. Esses proprietários podem ter comprado uma nova casa, mas ainda não venderam a antiga. Eles estão pagando duas hipotecas - geralmente uma situação desconfortável. Você pode ajudar, fornecendo um fluxo rápido de receita - seus pagamentos de aluguel - enquanto oferece a possibilidade de uma venda no futuro. Peça ao seu agente para refinar ainda mais a pesquisa, visando inicialmente as propriedades que estão no mercado há mais tempo (dias mais longos no mercado).
A média de dias no mercado de uma propriedade (DOMP) variará, com base na localização, tipo, preço e muito mais da propriedade. Em mercados fortes, a média pode ser de 20 a 25 dias. Em mercados fracos, a média pode ser de 80 a 100 dias. Seu corretor de imóveis pode descobrir isso e pesquisar propriedades que estão acima da média.
MLS: Aluguel
Você encontrará mais perspectivas entre os proprietários que estão alugando suas casas. Pode ser sua antiga residência principal e eles se mudaram para um novo lar. Ou pode ser uma propriedade que eles mantiveram como propriedade de investimento por um tempo. É importante lembrar que muitos proprietários são "proprietários relutantes". Não era sua intenção original alugar sua propriedade. Eles não gostam particularmente de todo o processo de locação e não gostam do trabalho de lidar com inquilinos. Mas de alguma forma eles se tornaram proprietários e estão tentando tirar o melhor proveito disso.
Para esses proprietários, a solução que você oferece é a gratificação imediata de um aluguel e a possibilidade de uma venda a longo prazo. Pode ser útil se a propriedade estiver vazia, mas mesmo os proprietários relutantes, cujos inquilinos notificaram adequadamente e não se mudaram, podem estar ansiosos para acabar com seus aborrecimentos.
Essas são algumas maneiras de encontrar opções de concessão no serviço de listagem múltipla. E, no entanto, acredite ou não, geralmente há muito mais oportunidades de opção de arrendamento fora do MLS do que nele.
Como você já viu - e como já dissemos - muitas propriedades de opção de arrendamento não serão anunciadas dessa maneira. Você (ou seu agente) precisa fazer isso acontecer. Você pode ter que "educar" um proprietário que a melhor solução para seu dilema é uma opção de arrendamento.
Mas estamos longe de terminar. Se você não conseguir encontrar um corretor de imóveis para ajudá-lo a encontrar propriedades listadas que podem ter opção de arrendamento, se você não conseguir encontrar a casa certa usando as técnicas acima - ou se simplesmente quiser fazer isso sozinho - existem algumas técnicas adicionais que não envolvem o MLS.
Aluguer não MLS
Muitas propriedades de aluguel - casas unifamiliares, moradias e condomínios - são alugadas diretamente pelo proprietário da propriedade. Lembre-se, como apontamos acima, que muitos proprietários são "proprietários relutantes". Todos os pontos mencionados acima se aplicam a locações não listadas. Além disso, esses proprietários estão enfrentando o incômodo de lidar com chamadas de muitos "chutadores de pneus" e pessoas que chamam menos do que a sério. Assim, muitos ficam frustrados rapidamente.
E a pessoa que busca uma opção de arrendamento tem outra vantagem: a capacidade de falar diretamente com o proprietário. Agora, tecnicamente, mesmo se uma propriedade estiver listada com um agente, você poderá falar diretamente com o proprietário. Mas o proprietário decidiu usar um agente imobiliário, em parte, para evitar todo esse aborrecimento. É péssimo, e geralmente não é uma boa ideia, tentar negociar diretamente com um vendedor quando esse vendedor é representado por um agente imobiliário. No caso de locações não listadas, não existe esse buffer. Você pode ligar e, na maioria dos casos, falar diretamente com o proprietário.
Também pode haver outra vantagem: não ter que lidar com um corretor de imóveis que não entende as opções de arrendamento, não “acredita nelas” ou pensa que ele ou ela está protegendo o interesse dos proprietários por não ter precisão. apresentando sua oferta aos proprietários.
Você pode encontrar essas propriedades nas seções de anúncios classificados dos jornais. Você também pode encontrá-los em serviços on-line, como o Craigslist. E você pode encontrá-los olhando para quadros de avisos no supermercado local ou em outros locais. E se você não conseguir encontrar o suficiente procurando, coloque seus próprios anúncios no jornal, no Craigslist e nos quadros de avisos.
Aqui estão algumas dicas para propriedades que podem funcionar como opções de arrendamento.
Propriedades à venda pelo proprietário (FSBOs)
Essas são propriedades que os proprietários estão tentando vender por conta própria. As pessoas costumam tentar vender propriedades por duas razões: no mercado de um vendedor - quando há mais demanda do que oferta - os FSBOs calculam que a casa venderá praticamente independentemente de quem é o agente, de quanto marketing é usado ou mesmo do preço de um a casa. Então, por que, perguntam os FSBOs, eles devem pagar a um agente 4%, 5%, 6% ou mais quando tudo o que for necessário é um sinal de "À venda". No mercado de um vendedor, é muito difícil encontrar propriedades de opção de arrendamento, especialmente entre FSBOs.
A imagem muda bastante no mercado de compradores - quando há mais oferta do que demanda. Em um mercado lento, alguns vendedores acham que não podem pagar a comissão de um agente. Eles acham que terão mais dinheiro no bolso se venderem a casa. Eles geralmente estão errados, mas essa é a estratégia deles.
Outra coisa a ter em mente sobre os FSBOs: é muito mais provável que o preço pedido da casa seja muito alto do que muito baixo ou até com preço adequado. Em parte, eles não têm acesso a todas as ferramentas que um agente imobiliário possui. Em parte, eles estão emocionalmente apegados às suas casas.
Às vezes, eles faziam uma avaliação de suas propriedades para um propósito, como refinanciamento ou linha de crédito de patrimônio líquido (nesses casos, as avaliações tendem a ser mais positivas) e acham que a avaliação era um reflexo preciso de o valor na revenda. Não é. E, às vezes, eles usam um dos muitos serviços on-line, como o Zillow, para precificar suas casas. Esses serviços às vezes são razoavelmente precisos. Muitas vezes, eles não são.
Portanto, em qualquer mercado, quente ou frio, é provável que os FSBOs sejam muito caros. E em um mercado lento, isso significa que a maioria ficará lá e simplesmente não venderá. É por isso que você, o comprador, deve ter um agente imobiliário no seu "Time dos Sonhos", mesmo que esteja planejando encontrar o imóvel por conta própria. Seu agente pode informar rapidamente se o preço solicitado pelo vendedor é razoável.
Ao lidar com um FSBO, um comprador de opção de arrendamento pode oferecer mais perto do que o FSBO realmente deseja. O problema, é claro, é que a venda ocorrerá um ano ou mais no futuro, não hoje. Se o FSBO precisar de todo o seu patrimônio fora da propriedade, essa estratégia não funcionará. Mas se o FSBO pode esperar um ano ou dois, existem oportunidades de ouro para o comprador da opção de arrendamento. O inquilino-comprador explica ao FSBO que ele pode pagar o que o FSBO está pedindo (ou próximo do que o FSBO está pedindo). Apenas não imediatamente. É a mesma estratégia básica usada acima, para casas listadas à venda. Mas agora você pode apresentar seu caso diretamente ao vendedor.
Opções de locação anunciadas pelo proprietário
Às vezes, os proprietários anunciam opções de arrendamento. Eles entendem os benefícios das opções de aluguel para eles - fluxo de caixa imediato, geralmente com um aluguel acima do mercado, além de uma boa oportunidade de vender suas casas - e decidem tentar eles mesmos. Você pode encontrar esses proprietários em qualquer lugar que anunciam - jornais locais, quadros de avisos, Craigslist e assim por diante. Em formatos estruturados, como jornais e Craigslist, procure em propriedades para alugar e propriedades para venda.
Investidores
Alguns investidores montam opções de arrendamento e comercializam as opções de arrendamento para o inquilino-comprador com uma marcação. Eles são chamados de "opções de arrendamento de sanduíche" porque a estrutura se assemelha a um sanduíche: Um proprietário de um lado (uma fatia de pão no "sanduíche") aluga a opção de propriedade para um investidor; o investidor no meio (a carne no sanduíche) e o inquilino-comprador do outro lado (a outra fatia de pão no “sanduíche”).
São Francisco praticamente exclui uma "viagem curta" porque você precisa lidar com a Bay Bridge ou com o Transbay Tube. Então é melhor procurar diminuir o trânsito de casa para San Ramon. Danville / Walnut Creek / Pleasant Hill todos trabalham para os dois trajetos. Dizem que San Ramon não está exatamente na rede de transporte público, mas, a partir de 2006, o sistema de trânsito do Cond...
Como encontro proprietários dispostos a vender seus imóveis com financiamento do vendedor?
Há várias maneiras. Eu vou chegar a esses em apenas um momento. (Apenas seja paciente!)
No entanto, acho que você está se concentrando no problema errado. Normalmente, o problema não é o custo da transação, mas sim encontrar agentes competentes e com conhecimento. Além disso, o modelo de negócios da maioria dos agentes não está configurado para lidar com o financiamento do vendedor. Especificamente, o modelo de negócios do agente é que uma comissão é devida ao agente (tecnicamente, o corretor do agente) no momento em que ambas as partes assinam um contrato de venda. O pagamento real da comissão, no entanto, está atrasado até o fechamento.
O mesmo problema ocorre com as opções de arrendamento e contratos de arrendamento. No caso de compras de leasing, a venda não ocorrerá por vários anos. No caso de opções de arrendamento, a venda pode nunca ocorrer. Os agentes geralmente querem ser pagos rapidamente; eles não querem esperar anos até que a ação seja realmente transferida. É por isso que muitos agentes não estão interessados em variações de financiamento de vendedores; eles precisam esperar meses ou anos por um dia de pagamento que pode nunca chegar. Definitivamente, existem soluções e soluções para esse problema. Mas isso será uma resposta para outro dia.
De volta à sua pergunta: Como você encontra proprietários dispostos a considerar o financiamento do vendedor? A resposta curta é: Você procura pessoas que desejam vender suas casas, mas não precisa do dinheiro imediatamente.
Resposta mais longa: Aqui está um trecho de um livro que escrevi sobre como encontrar proprietários que considerariam opções de arrendamento. A motivação do proprietário é a mesma dos contratos de terrenos: ele / ela quer vender agora, mas não precisa do dinheiro imediatamente e está disposto a fornecer financiamento. A maioria deles envolve o MLS. Além disso, com contratos de terra - assim como com opções de arrendamento - a ação não é transferida até algum momento futuro. Isso é diferente do financiamento "regular" do vendedor, onde a escritura é transferida imediatamente e o comprador simplesmente faz pagamentos ao vendedor.
Antes de entrar, porém, você disse que não queria lidar com agentes devido aos custos de transação. Novamente, esse não é o problema. Certamente não é com quem você deveria se preocupar. Mas, muito rapidamente, se você deseja prospectar perspectivas de financiamento de vendedores por conta própria, use as mesmas técnicas usadas pela maioria dos investidores:
Agora, vamos encontrar vendedores dispostos a considerar o financiamento do vendedor (por meio de opções de arrendamento - igualmente aplicáveis aos contratos de terrenos).
MLS: Opções de locação
Esta é uma página de listagem de uma propriedade. Às vezes, a menção dessa opção de concessão é feita na área de comentários, visível apenas para agentes, não para o público em geral. Alguns aparecerão nas duas áreas.
Se você estiver trabalhando com um corretor de imóveis - ou decidir que é o caminho que deseja seguir -, seu primeiro passo é solicitar ao seu agente que procure no serviço de listagem múltipla por propriedades disponíveis como opções de arrendamento. Nos mercados em baixa, haverá alguns, embora provavelmente não seja um número enorme. Em mercados mais fortes, haverá poucos, se houver.
MLS: outras compras atrasadas
Verifique se o seu agente também procura usando outros termos que descrevem estruturas semelhantes. Esses termos incluem "compra e arrendamento", "aluguel para compra própria", "aluguel para compra", "contrato de terrenos" e "contrato de escritura". Em cada caso, o proprietário está sinalizando que deseja vender, mas está disposto a aguardar a venda. Algumas dessas técnicas e alguns desses termos são mais frequentemente usados em certas áreas do país do que em outras. Então, procure por todos eles.
Nesse caso, a opção alugar para possuir é feita tanto na área de observações visível apenas para agentes quanto nas observações visíveis ao público em geral.
MLS: Financiamento do Proprietário
Procure propriedades nas quais o proprietário esteja disposto a manter o financiamento. Isso significa que o proprietário está disposto a agir como o banco. Ele não precisa de todo o dinheiro no fechamento. Ele está disposto a receber pagamentos ao longo do tempo enquanto o inquilino vive em casa. E muitos proprietários não têm critérios de empréstimo tão rígidos ou inflexíveis quanto os grandes bancos.
Mas não pare por aí. Peça ao seu agente para procurar outras propriedades no MLS que são possibilidades de opção de aluguel. Lembre-se: uma opção de arrendamento associa um arrendamento com uma opção de compra. Portanto, seu agente deve procurar proprietários que estão tentando alugar suas propriedades, mas estão abertos à venda, ou proprietários que estão tentando vender, mas estão abertos a alugar.
MLS: imóveis para aluguel e venda
O primeiro passo é encontrar essas propriedades no MLS listadas para aluguel e venda. Mesmo que não estejam listados como "opções de arrendamento", os proprietários estão dispostos a alugar e vender. Tudo o que você está pedindo é que eles alugem agora e vender mais tarde.
Observe que a mesma propriedade está listada para venda e aluguel. Bônus: a partir dos dias no mercado (DOMP), é possível ver que a propriedade foi listada pela primeira vez para venda (há 107 dias). Depois de 66 dias, o proprietário também o listou para alugar. Como o proprietário queria vender primeiro e depois alugá-lo depois de não ter vendido, uma boa estratégia de negociação seria enfatizar seu interesse em comprar.
MLS: Listagens expiradas para aluguel
O próximo passo é encontrar as propriedades no MLS que foram listadas para venda, mas essas listagens expiraram ou foram retiradas e agora estão listadas como para aluguel. Estas são propriedades que os proprietários realmente gostariam de vender. Mas eles não conseguiram, então estão dispostos a alugar. Mais uma vez, você está oferecendo uma solução para o problema deles. Você está disposto a alugar agora e pode comprar mais tarde.
Esta propriedade foi listada pela primeira vez para venda, mas agora será oferecida apenas para aluguel. Nota: Essas informações estão apenas na seção do agente, não na área pública em geral.
MLS: aluguel expirado já está à venda
Na mesma linha, procure propriedades que foram listadas como locações, mas que agora estão listadas para venda. Provavelmente haverá menos do que os primeiros à venda, agora para alugar, mas nunca é demais olhar. Também são propriedades que o proprietário está disposto a alugar e vender.
Até o momento, identificamos propriedades que conhecer os proprietários estavam dispostos a alugar e vender. Agora vamos passar para os proprietários que poder esteja disposto a alugar e vender.
MLS: Casas vagas para venda
Comece com os proprietários que estão tentando vender e cuja casa está vazia. Esses proprietários podem ter comprado uma nova casa, mas ainda não venderam a antiga. Eles estão pagando duas hipotecas - geralmente uma situação desconfortável. Você pode ajudar, fornecendo um fluxo rápido de receita - seus pagamentos de aluguel - enquanto oferece a possibilidade de uma venda no futuro. Peça ao seu agente para refinar ainda mais a pesquisa, visando inicialmente as propriedades que estão no mercado há mais tempo (dias mais longos no mercado).
A média de dias no mercado de uma propriedade (DOMP) variará, com base na localização, tipo, preço e muito mais da propriedade. Em mercados fortes, a média pode ser de 20 a 25 dias. Em mercados fracos, a média pode ser de 80 a 100 dias. Seu corretor de imóveis pode descobrir isso e pesquisar propriedades que estão acima da média.
MLS: Aluguel
Você encontrará mais perspectivas entre os proprietários que estão alugando suas casas. Pode ser sua antiga residência principal e eles se mudaram para um novo lar. Ou pode ser uma propriedade que eles mantiveram como propriedade de investimento por um tempo. É importante lembrar que muitos proprietários são "proprietários relutantes". Não era sua intenção original alugar sua propriedade. Eles não gostam particularmente de todo o processo de locação e não gostam do trabalho de lidar com inquilinos. Mas de alguma forma eles se tornaram proprietários e estão tentando tirar o melhor proveito disso.
Para esses proprietários, a solução que você oferece é a gratificação imediata de um aluguel e a possibilidade de uma venda a longo prazo. Pode ser útil se a propriedade estiver vazia, mas mesmo os proprietários relutantes, cujos inquilinos notificaram adequadamente e não se mudaram, podem estar ansiosos para acabar com seus aborrecimentos.
Essas são algumas maneiras de encontrar opções de concessão no serviço de listagem múltipla. E, no entanto, acredite ou não, geralmente há muito mais oportunidades de opção de arrendamento fora do MLS do que nele.
Como você já viu - e como já dissemos - muitas propriedades de opção de arrendamento não serão anunciadas dessa maneira. Você (ou seu agente) precisa fazer isso acontecer. Você pode ter que "educar" um proprietário que a melhor solução para seu dilema é uma opção de arrendamento.
Mas estamos longe de terminar. Se você não conseguir encontrar um corretor de imóveis para ajudá-lo a encontrar propriedades listadas que podem ter opção de arrendamento, se você não conseguir encontrar a casa certa usando as técnicas acima - ou se simplesmente quiser fazer isso sozinho - existem algumas técnicas adicionais que não envolvem o MLS.
Aluguer não MLS
Muitas propriedades de aluguel - casas unifamiliares, moradias e condomínios - são alugadas diretamente pelo proprietário da propriedade. Lembre-se, como apontamos acima, que muitos proprietários são "proprietários relutantes". Todos os pontos mencionados acima se aplicam a locações não listadas. Além disso, esses proprietários estão enfrentando o incômodo de lidar com chamadas de muitos "chutadores de pneus" e pessoas que chamam menos do que a sério. Assim, muitos ficam frustrados rapidamente.
E a pessoa que busca uma opção de arrendamento tem outra vantagem: a capacidade de falar diretamente com o proprietário. Agora, tecnicamente, mesmo se uma propriedade estiver listada com um agente, você poderá falar diretamente com o proprietário. Mas o proprietário decidiu usar um agente imobiliário, em parte, para evitar todo esse aborrecimento. É péssimo, e geralmente não é uma boa ideia, tentar negociar diretamente com um vendedor quando esse vendedor é representado por um agente imobiliário. No caso de locações não listadas, não existe esse buffer. Você pode ligar e, na maioria dos casos, falar diretamente com o proprietário.
Também pode haver outra vantagem: não ter que lidar com um corretor de imóveis que não entende as opções de arrendamento, não “acredita nelas” ou pensa que ele ou ela está protegendo o interesse dos proprietários por não ter precisão. apresentando sua oferta aos proprietários.
Você pode encontrar essas propriedades nas seções de anúncios classificados dos jornais. Você também pode encontrá-los em serviços on-line, como o Craigslist. E você pode encontrá-los olhando para quadros de avisos no supermercado local ou em outros locais. E se você não conseguir encontrar o suficiente procurando, coloque seus próprios anúncios no jornal, no Craigslist e nos quadros de avisos.
Aqui estão algumas dicas para propriedades que podem funcionar como opções de arrendamento.
Propriedades à venda pelo proprietário (FSBOs)
Essas são propriedades que os proprietários estão tentando vender por conta própria. As pessoas costumam tentar vender propriedades por duas razões: no mercado de um vendedor - quando há mais demanda do que oferta - os FSBOs calculam que a casa venderá praticamente independentemente de quem é o agente, de quanto marketing é usado ou mesmo do preço de um a casa. Então, por que, perguntam os FSBOs, eles devem pagar a um agente 4%, 5%, 6% ou mais quando tudo o que for necessário é um sinal de "À venda". No mercado de um vendedor, é muito difícil encontrar propriedades de opção de arrendamento, especialmente entre FSBOs.
A imagem muda bastante no mercado de compradores - quando há mais oferta do que demanda. Em um mercado lento, alguns vendedores acham que não podem pagar a comissão de um agente. Eles acham que terão mais dinheiro no bolso se venderem a casa. Eles geralmente estão errados, mas essa é a estratégia deles.
Outra coisa a ter em mente sobre os FSBOs: é muito mais provável que o preço pedido da casa seja muito alto do que muito baixo ou até com preço adequado. Em parte, eles não têm acesso a todas as ferramentas que um agente imobiliário possui. Em parte, eles estão emocionalmente apegados às suas casas.
Às vezes, eles faziam uma avaliação de suas propriedades para um propósito, como refinanciamento ou linha de crédito de patrimônio líquido (nesses casos, as avaliações tendem a ser mais positivas) e acham que a avaliação era um reflexo preciso de o valor na revenda. Não é. E, às vezes, eles usam um dos muitos serviços on-line, como o Zillow, para precificar suas casas. Esses serviços às vezes são razoavelmente precisos. Muitas vezes, eles não são.
Portanto, em qualquer mercado, quente ou frio, é provável que os FSBOs sejam muito caros. E em um mercado lento, isso significa que a maioria ficará lá e simplesmente não venderá. É por isso que você, o comprador, deve ter um agente imobiliário no seu "Time dos Sonhos", mesmo que esteja planejando encontrar o imóvel por conta própria. Seu agente pode informar rapidamente se o preço solicitado pelo vendedor é razoável.
Ao lidar com um FSBO, um comprador de opção de arrendamento pode oferecer mais perto do que o FSBO realmente deseja. O problema, é claro, é que a venda ocorrerá um ano ou mais no futuro, não hoje. Se o FSBO precisar de todo o seu patrimônio fora da propriedade, essa estratégia não funcionará. Mas se o FSBO pode esperar um ano ou dois, existem oportunidades de ouro para o comprador da opção de arrendamento. O inquilino-comprador explica ao FSBO que ele pode pagar o que o FSBO está pedindo (ou próximo do que o FSBO está pedindo). Apenas não imediatamente. É a mesma estratégia básica usada acima, para casas listadas à venda. Mas agora você pode apresentar seu caso diretamente ao vendedor.
Opções de locação anunciadas pelo proprietário
Às vezes, os proprietários anunciam opções de arrendamento. Eles entendem os benefícios das opções de aluguel para eles - fluxo de caixa imediato, geralmente com um aluguel acima do mercado, além de uma boa oportunidade de vender suas casas - e decidem tentar eles mesmos. Você pode encontrar esses proprietários em qualquer lugar que anunciam - jornais locais, quadros de avisos, Craigslist e assim por diante. Em formatos estruturados, como jornais e Craigslist, procure em propriedades para alugar e propriedades para venda.
Investidores
Alguns investidores montam opções de arrendamento e comercializam as opções de arrendamento para o inquilino-comprador com uma marcação. Eles são chamados de "opções de arrendamento de sanduíche" porque a estrutura se assemelha a um sanduíche: Um proprietário de um lado (uma fatia de pão no "sanduíche") aluga a opção de propriedade para um investidor; o investidor no meio (a carne no sanduíche) e o inquilino-comprador do outro lado (a outra fatia de pão no “sanduíche”).